X
تبلیغات
بازپرس حقدوست - عقود معین2
آثار بیع

آثار عقد بیع به موجب ماده 362 قانون مدنی عبارتند از :

1.      انتقال مالکیت مبیع و ثمن

2.      ضمان درک

3.      تسلیم مبیع

4.      پرداخت ثمن

1ـ انتقال مبیع و ثمن (انتقال مالکیت) :

طبق بند 1 ماده 362  به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .

اما این یک اصل است وهیچ اصلی بدون استثناء نمانده .

همانطور که قبلاً شرح دادیم همیشه به محض وقوع عقد بیع مالکیت منتقل نمی شود .

مثلاً در بیع کلی و یا کلی در معین و یا در بیع صرف مالکیت فوراً منتقل نمی شود .

به هر حال گاهی اوقات تملیک به حکم قانون پس از عقد بیع منتقل نمی شود و گاهی با اراده طرفین

مثال : در بیع طرفین می توانند با اراده خود تملیک را به تاخیر بیندازند ، مثل اینکه علی ماشین خود را به عرفان فروخته ولی با هم شرط می کنند که انتقال مالکیت 2 ماه دیگر انجام شود .

و یا مثل اجاره به شرط تملیک

خلاصه :

خلاصه انتقال مبیع و ثمن:

مبیع عین معین است (به محض وقوع عقد)

مبیع کلی در معین است (با تعیین مصداق)

مبیع کلی است (به محض تعیین مصداق (کاتوزیان )با تسلیم ( شهیدی)

استثنائات بر قاعده فوق:

انحرافات قراردادی:

1- تعلیق در تملیک

2- تاخیر در تملیک                                                                               

انحرافات قانونی:

قبض در بیع صرف (م364)                                                                      

معامله با حق استرداد (م134 قانون ثبت )

مسائل

علی 2 تن گندم (عین معین ) در تاریخ 1/1/ به عرفان فروخته ، گندم ها در تاریخ 3/1/ تلف می شوند.

اولاً تاریخ انتقال مالکیت گندم ها به عرفان چه تاریخی است ؟

ثانیاً تلف گندم ها به عهده کیست و وضعیت عقد چه خواهد شد ؟

جواب :

اولاً :چون گندم ها عین معین بوده اند در تاریخ 1/1/ عرفان مالک گندم ها شده است

ثانیاً : طبق ماده 387 پس از عقد اگر گندم ها تلف شوند بیع منفسخ می شود و علی باید ثمن دریافتی را به عرفان باز گرداند .

مسئله :

علی 3 تن گندم از انبار 10 تنی خود را به عرفان فروخته (در تاریخ 1/1) ولی گندم ها پس از تعیین مصداق تلف می شوند ، تاریخ انتقال مالکیت را به عرفان معیین نمایید ، ثانیاً تلف به عهده کیست ؟

اولاً گندم ها کلی در معین است و اگر مبیع کلی در معین باشد پس از تعیین مصداق مشتری مالک مبیع می شود ، در نتیجه عرفان به محض تعیین مصداق مالک گندم ها شده است . و تلف مبیع کلی تعیین مصداق شده در حکم عین معین است و چون مالکیت منتقل شده است شامل ماده 387 می شود ودر نتیجه عقد بیع منفسخ و علی باید ثمن معامله را به عرفان باز گرداند .

مسئله :

علی 10 تن گندم از انبار 100 تنی خود را به عرفان می فروشد ، قبل از تعیین مصداق و بعد از عقد گندم ها تلف میشوند ، عقد را تحلیل نمایید :

اولاً: عقد مزبور کلی در معین است و چون مالکیت منتقل نشده است به علت عدم قدرت تسلیم علی به تحویل گندم ها به استناد ماده 348 عقد مزبور (باطل) است .

علت اینکه درموارد فوق عقد منفسخ می شوند و در این حالت عقد باطل می شود این است که مالکیت منتقل نشده و فروشنده  نیز قدرت بر تسلیم بیع را ندارد و موضوع معامله نیز کلی نمی باشد که فروشنده موظف باشد 10 تن گندم دیگر به عرفان دهد .

تاریخ انتقال مالکیت در بیع خیاری (م 363)

در عقد خیاری ، وجود خیار مانع انتقال مالکیت نمی شود .(م363)

مسئله :

علی به موجب مبایعه نامه ای ماشین خود را به عرفان فروخته و به موجب همان قرارداد عرفان که در تاریخ 1/1/ ماشین را خریده شرط نموده که تا مدت یک ماه (1/2) عرفان حق فسخ دارد . ماشین در تاریخ 20/1 به وسیله سیل تلف می شود البته در حالیکه ماشین را به عرفان تسلیم نموده بود .

1ـ عقد مزبور صحیح است یا خیر ؟

2ـ تاریخ انتقال مالکیت چه تاریخی است ؟

3ـ تلف ماشین به عهده چه کسی است ؟

جواب :

1 ـ عقد مزبور عین معین بوده و در هنگام عقد موجود بوده و عقد صحیح است .

2ـ تاریخ انتقال مالکیت 1/1/ می باشد زیرا به موجب ماده 363 خیار مانع انتقال مالکیت نمی باشد .

3ـ تلف ماشین به عهده علی می باشد (تعجب نکنید ) اگر چه عرفان در تاریخ 1/1/ مالک ماشین شده است و مبیع نیز تحویل وی شده است و مال در نزد مالک آن تلف شده است ولی به موجب ماده 453 ق . م تلف مبیع در زمان خیار مشتری به عهده فروشنده است (البته به این قسمت در آثار تسلیم بیشتر خواهیم پرداخت )

تسلیم (الزام به تسلیم ) دومین اثر بیع می باشد .

تعریف تسلیم : م 367 تسلیم را چنین تعریف نموده (تسلیم عبادت است از دادن مبیع به تصرف مشتری ، به نحوی که ممکن از انحاء تصرف و انتفاعات باشد ) و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع.

تفاوت تسلیم و قبض :

تسلیم یعنی (مسلط کردن خریدار بر مبیع بهطوری که امکان هرنوع تصرف حقوقی ومادی را داشته باشد )

قبض یعنی (استیلای خریدار بر مبیع)

مثال : اگر شخصی خانه ای را فروخته و به مشتری نیز تحویل داده (قبض) ولی سند آن خانه در رهن بانک می باشد و مشتری نمی تواند آنرا بفروشد (تصرف حقوقی) در این صورت تسلیم حاصل نشده است ، زیرا تسلیم یعنی امکان تصرف مادی و حقوقی اگر چه قبض حاصل شده باشد ).

مثالی دیگر :

اگر شخصی خانه اش را فروخته و قبل ازاینکه به مشتری تحویل دهد به موجب عقد اجاره در آن منزل سکونت می نماید (در این صورت تسلیم صورت گرفته زیرا مشتری امکان هر گونه تصرف مادی و حقوقی را در مبیع دارد )

نکته : چنانچه هنگام عقد بیع مبیع در تصرف مشتری باشد ، نیاز به قبض جدید نیست

( م 373 ).



موضوع تسلیم : ( فروشنده چه چیزی را باید تسلیم کند ) :

مبیع یکی از نمونه های زیر میباشد . 

عین معین

کلی در معین

کلی



1- در جایی که مبیع عین معین است  : ( باید فروشنده مبیع را همان گونه که در عقد بیع توصیف شده به خریدار تسلیم کند، و مسئول هر گونه عیب مخفی در آن نیز هست . ( و اگر مبیع معیوب بود نیز باید آن را تسلیم کند و این مشتری است که در صورت عیب می تواند ارش بگیرد و یا معامله را فسخ کند . ( م 422 )

2- درجایی که مبیع کلی است :

باید کالایی تسلیم شود که دارای همان جنس و وصف ذکر شده باشد و اگر کالا دارای اقسام گوناگون باشد ، فروشنده در تعیین مصداق آزاد است ولی نمی تواند مصداقی را برگزیند که عرفاً معیب باشد . ( م 279 )

تسلیم منافع مبیع :

منافع مبیع به تابعیت از ملکیت آن از زمان عقد به خریدار منتقل می شود . منتها الزام به تسلیم ریسه قراردادی ندارد و جزء مفاد معاوضه نیست و به همین جهت تلف منافع قبل از قبض موجب انفساخ عقد بیع نمی شود .

قاعده تابعیت از ملک در زمره قواعد امری نیست و میتوان بر خلاف آن راضی نمود .

مثلاً می توان خانه ای را فروخت و ضمن آن شرط کرد که اجاره خانه تا زمان تسلیم متعلق به بایع است .

تابعیت منافع مبیع ویژه عین معین است : ( اگر مبیع کلی باشد زمانی ثمره ها و منافع به خریدار تعلق دارد که فرد مبیع از طرف فروشنده تعیین شود . ( البته نظر دکترشهیدی زمان تسلیم است .

هزینه تسلیم : ( م 281 و 381 و 382 )

اصل بر این است که هزینه تعهد به عهده مدیون است ، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد

( م 281)

م 381 : هزینه تسلیم مبیع از قبیل اجرت نقل آن به محل تسلیم ،اجرت شمردن و وزن کردن و غیره به عهده بایع است

.مخارج تسلیم ثمن به عهده مشتری است .

طبق ماده 382

اول : هزینه تسلیم تابع اراده طرفین است .

دوم : اگر اراده طرفین تصریح نشده بود تابع عرف است .

سوم : اگر عرف متزلزل بود تابع محل وقوع عقد است



ضمانت اجرای عدم تسلیم : ( م 376 )

در صورت عدم تسلیم از طرف فروشنده یا خریدار : به موجب ماده 376 ممتنع ( امتناع کننده ) اجبار به تسلیم می شود .

و در صورت عدم امکان اجبار به حکم ماده 227 طرف مقابل حق فسخ دارد .

البته نظری دیگرنیز وجود دارد که به صرف عدم تسلیم مبیع یا ثمن برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد می شود .

: 1- تلف مبیع قبل از موعد تسلیم بویسله حوادث خارجی در صورتی که مبیع عین معین باشد . ( بیع را منفسخ می کند . م 387 )

: تلف مبیع بعد از موعد تسلیم و قبل از مطالبه خریدار : ( فروشنده ضامن هر تلف و نقص نیست ولی خسارت های ناشی از عدم انجام تعهد را باید بپردازد باید زیانهای ناشی از خطای خود را بپردازد و ضامن منافعی است که در اثر عدم تسلیم از بین رفته می باشد مگر اینکه ثابت کند قوه قاهره مانع تسلیم بوده است ( م 229 و 227

3- هرگاه فروشنده در برابر درخواست خریدار از تسلیم امتناع کند :

از این تاریخ در حکم غاصب است و مسئول تلف یا هر نقص و عیب می باشد ، حتی اگر بر اثر قوه قاهره تلف شده باشد . ( م 631 )

آثار تسلیم مبیع : ( انتقال ضمان معاوضی است مگر درزمانخیار مختص مشتری که علیرغم تسلیم ضمان معاوضی همچنان بر عهده بایع است )

ضمان معاوضی : ( تلف مبیع قبل از قبض در صو.رتی که عین معین باشد و بدون اهمال و تقصیر از طرف بایع درنگهداری ( بر اثر حوادث خارجی ) باشد به عهده بایع است . م 387

انتقال ضامن معاوضی : ( یکی از آثار تسلیم است که بعد از تسلیم اگر مبیع بر اثر حادثه خارجی و ... در ید مشتری تلف شود خود مشتری ضامن است .

استثناء بر انتقال ضمان معاوضی  : ( تعجب نکنید به ماده 453 رجوع نمایید )

تلف مبیع بعد از تسلیم مبیع به عهده مشتری است مگر اینکه در زمان خیار مختص مشتری   ( مجلس و حیوان و شرط ) که در این سه صورت تلف علی رغم تسلیم به عهده بایع است :

ماده 387 ( ضمان معاوضی ) :

اگر مبیع قبل از تسلیم وبدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع ( منفسخ ) می شود و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم مقام او رجوع کرده باشد که در این صورت تلف از مال مشتری است . ( م 387)

مبنای ماده 387 ( ضمان معاوضی ) :

دکتر کاتوزیان : ( مبنای ضمان معاوضی ماهیت معاوضه است ) یعنی هدف خریدار از بیع تسلیم مبیع می باشد و زمانی که تسلیم امکان ندارد بیع به حکم قانون منفسخ می شود . دکتر کاتوزیان معتقد است که ضمان معاوضی موافق با قاعده است و می توان بر خلاف آن تراضی نمود )



دکتر شهیدی : ( مبنای ضمان معاوضی ماهیت معاوضه نیست و به موجب قاعده هر مالی که تلف شوداز کیسه مالک است و این قاعده یک استثناء است و باید در حدود نص تفسیر شود . و یک قاعده امری می باشد .

فایده اینکه ضمان معاوضی موافق با قاعده باشد یا مخالف با قاعده و اصول حقوقی باشد چیست؟

1- اگر ضمان معاوضی ( م 387 ) موافق با اصول و قواعد حقوقی باشد اختصاص به مبیع ندارد و در کلیه عقود معوض جاری است ولی اگر استثناء باشد فقط در بیع و مبیع راه دارد و       نمی تواند آن را به سایر عقود تعمیم داد .

2- اگر قاعده ضمان معاوضی ( تلف مبیع قبل از قبض بر اثر حوادث خارجی ) موافق قاعده عمومی قراردادها باشد و نتیجه قصد مشترک طرفین باشد ، قاعده ای است تکمیلی و طرفین   می توانند بر خلاف آن تراضی نمایند و گر نه از قواعد امری است و نمی توان بر خلاف آن تراضی نمود .



شرایط اعمال ماده 387 ( ضمان معاوضی )مهم

1- مبیع به هنگام تلف عین معین باشد .

2- مبیع قبل از تسلیم ( و یا در زمان خیار مختص مشتری ) باشد .

3- تلف بر اثر حادثه خارجی باشد . ( بدون اهمال و تقصیر بایع باشد ).

4- بایع برای تسلیم مبیع به حاکم یا قائم مقام او رجوع نکرده باشد .

الف : مبیع به هنگام تلف عین معین باشد :

مثال

:سوسانو -/1000 تن نمک به صورت کلی به تسو ( رئیس قبیله بویو ) فروخته ، قبل از تسلیم نمک ها توسط گروه دامول ( جومونگ ) به غارت رفتند و سوسانو نتوانست نمک ها را تحویل دهد :

1- عقد بیع را نظر حقوقی تحلیل نمایید .

2- آیا قاعده ضمان معاوضی ( انفساخ عقد بیع شامل این بیع می شود )

اولاً : عقد بیع مذکور صحیح است .

ثانیاً : مبیع کلی بوده و هنگام تلف نیز تعیین مصداق نشده بوده که بتوان آن را عین معین نامید در نتیجه تلف مبیع قبل  از قبض باعث انفساخ عقد بیع نمی شود .

ثالثاً : سوسانو باید -/1000 تن نمک دیگر خریده و تحویل تسو دهد

رابعا: اگر نمک به کلی در بازار پیدا نشد عقد بیع فی ما بین سوسانو و قبیله بویو به علت عدم قدرت بر تسلیم سوسانو نسبت به مبیع باطل است ( نه منفسخ )

خامساً: تلف مبیع بوسیله شخص ثالث نیز مشمول قاعده نمی شود مگر اینکه چنین تلفی را حکم جنگ بدانیم . (جنگ وسرقت در حکم عامل خارجی است )

در فرضی که مبیع کلی در معین است :

اگر مبیع کلی در معین باشد باید بین دو حالت تفاوت گذارد :

1- مبیع تعیین مصداق شده( تملیک حاصل شده )  [مشمول قاعده می شود]

2- مبیع تعیین مصداق نشده : ( تملیک حاصل نشده ) [مشمول قاعده نمی شود ]

مثال :

سوسانو -/1000 تن نمک معدن واقع در چوسان قدیم را به قبیله بویو فروخته ، قبل از تسلیم وقبل از تعیین مصداق نمک ها توسط گروه دامول به غارت رفتند ، در فرض مذکور به سئوالات ذیل پاسخ دهید :

1- عقد مذکور چه نوع عقدی است ؟ آیا تلف نمک ها مشمول قاعده( انفساخ عقد ) می شود ؟

2- اگر نمک ها تعیین مصداق شده بودند ولی قبل از تسلیم در حالیکه بسته بندی های قبیله بویو مشخص بودندآیا تلف آن مشمول قاعده ( انفساخ عقد ) می شود ؟

( در فرضی که گروه دامول بر اثر جنگ آنها را غارت کرده است؟ )

جواب : 1

اولاً: عقد مزبور صحیح و کلی در معین است

ثانیاً : هنگامی که مبیع کلی در معین باشد قبل از تعیین مصداق نمی توان مبیع را هنگام تلف عین معین دانست و عدم عین معین بودن تلف را از قاعده خارج می نماید و در نتیجه مشمول قاعده نمی شود و عقد مزبور به علت عدم قدرت تسلیم بر مبیع باطل است و عقد نیز کلی   نمی باشد که سوسانو مجبور شود 1000 تن نمک دیگر تحویل قبیله بویو دهد.

جواب 2

اگر نمک ها تعیین مصداق شده بودند :

اولاً: تملیک حاصل شده است و مبیع در حکم عین معین بوده

ثانیاً : در جایی که مبیع هنگام تلف عین معین باشد به علت تملیک مشمول قاعده (ضمان معاوضی ) می شود .

ثالثا: تلف قبل از تسلیم حاصل شده وجنگ نیز عامل خارجی است .

رابعا:چون به حکم ماده 387 بیع منفسخ شده است سوسانو باید ثمن را عودت دهد.

نکته بسیار مهم :

(در صورت اعمال ماده 387 ( انفساخ بیع ) منافع مال از زمان انعقاد قرارداد تا تلف متعلق به خریدار  است ) چون او مالک مال بوده ولی به او تسلیم نشده است و منافع در ملک مالک عین بوجود آمده است .

سوال :

علی به موجب عقد بیع ماشین خود را به حسن می فروشد اگر ماشین بر اثر سیل از بین برود ( قبل از تسلیم ) وضعیت عقد مذکور را بررسی نمایید

عقد مزبور صحیح و مبیع نیز عین معین می باشد ، تلف نیز قبل از تسلیم حاصل شده و بر اثر حادثه خارجی بوده در نتیجه عقد مزبور منفسخ می شود .

شرط دوم

2- مبیع قبل از تسلیم یا در زمان خیار مختص مشتری تلف شده باشد : ( م 387 و م 453 )

نکته 1: اگر خیار مجلس توسط بایع ساقط نشده باشد یعنی خیار مجلس مختص بایع و مشتری باشد ، نمی توان به استناد م 453 بیع را منفسخ دانست

نکته 2 : در صورتی که خیار شرطبه نفع متعاملین باشد و مبیع در ید مشتری تلف شود مشمول 453 نمی شود بلکه تلف از مال بایع است .

مثال : سوسانو -/ 10 قبضه شمشیر به قبیله بویو فروخت و در ضمن عقد بیع شرط شد که رئیس قبیله بویو 10 روز حق فسخ دارد ( خیار شرط ) و شمشیرها /5 روز پس از عقد توسط حوادث قهری تلف شد ، عقد بیع مزبور را تحلیل نمایید .

جواب :

اگر چه تسلیم باعث انتقال ضمان معاوضی می شود و انتقال مالکیت به علت عین معین بودن در زمان عقد حاصل شده است و تلف مبیع ظاهراً در ید مشتری بر عهده اوست و سوسانو مسئولتی ندارد ولی قانون مدنی به موجب ماده 453 چون تلف در زمان خیار مختص مشتری است در نتیجه تلف به عهده سوسانو می باشد و باید ثمن شمشیرها را به رئیس قبیله بویو برگرداندو بیع منفسخ می شود .

3- تلف بر اثر حادثه می باشد ( بدون تقصیر و اهمال بایع باشد ) :

یعنی اینکه تلف نباید بوسیله فروشنده، خریدار و یا شخص ثالثی صورت پذیرد .

منظور از اهمال و تقصیر در ماده 387 :

مقصود از اهمال و تقصیر در ماده 387 کوتاهی و نگهداری از مبیع است و شامل تقصیر قرارداد نمی شود .

مثلاً اگر فروشنده مبیع را سر وعده تسلیم نکند از نظر تخلف از مفاد قرارداد مرتکب اهمال و تقصیرشده است زیرا گذشتن موعد به تنهایی فروشنده را در حکم غاصبنمی کند .

سوال :

اگر فروشنده علی رغم مطالبه خریدار از تسلیم مبیع امتناع نماید و مبیع بر اثر حوادث خارجی تلف شود وضع حقوقی فروشنده راتحلیل نمایید و آیا ضمان معاوضی ( انفساخ بیع ) امکان دارد یا خیر ؟

جواب :

در چنین وضعی فروشنده بر مبنای ضمان معاوضی مسئول پرداخت ثمن به دلیل انفساخ بیع است و بر مبنای ضمان قهری و تقصیر وی و نیز تبدیل ید امانی او به غاصب مسئول پرداخت مثل یا قیمت مبیع تلف شده است .

در نتیجه خریدار می تواند یکی از دو مبنا را برای جبران خسارت برگزیند . زیرا هیچ مانعی ندارد که برای استیفا حقی دو راه مناسب در اختیار آن قرار گیرد چنان که خیار عیب خریدار می تواند بیع را فسخ و ثمن را مطالبه کند و یا ارش بگیرد .

خلاصه این قسمت :

1-اگر در موعد مقرر فروشنده مبیع را تسلیم نکند است و مبیع بر اثر حادثه خارجی

تلف شود :

عقد بیع منفسخ می شود ( م 387)

زیرا کوتاهی درنگهداری مبیع نکرده(مرتکب تقصیر قراردادی شده است) ونسبت به

عوامل خارجی ضامن نیست



2-اگر علی رغم مطالبه خریدار فروشند  مبیع را تحویل ندهد ومبیع براثر حادثه قهری تلف شود :

برای خریدار دوراه وجود دارد

1- خریدار می تواند بر مبنای ضمان معاوضی و انفساخ بیع ثمن را پس بگیرد

2-  یا بر مبنای ضمان قهری مثل یا بهای مبیع تلف   شده را مطالبه نماید .

تلف مبیع بوسیله ثالث :

در مورد اینکه تلف مبیع بوسیله ثالث باعث انفساخ عقد بیع می شود یا خیر اختلاف نظر است .

الف : گروهی تلف بوسیله ثالث را در حکم قوه قاهره و در نتیجه اعمال قاعده ضمان معاوضی و در نتیجه انفساخ عقد می دانند .

ب : گروهی تلف مبیع بوسیله ثالث را مانع اعمال قاعده ضمان معاوضی ( انفساخ عقد )       می دانند و حقی که خریدار دارد این است که می تواند به ثالث رجوع نماید .

تلف مبیع بوسیله فروشنده :

در صورت تلف مبیع بوسیله فروشنده عقد  بیع منفسخ نمی شود ولی خریدار می تواند .

1- یا عقد را بوسیله استناد خیار تخلف از شرط فسخ کند .

2- یا با حفظ عقد جبران خسارات خود را از بابت تلف مبیع از فروشنده مطالبه نماید .

تلف مبیع بوسیله خریدار در حکم قبض است ولی در موردی که خریدارتوسط اغوای بایع دست به اتلاف می زند در حکم قبض است .

مثال : مثل اینکه فروشنده ای میوه خریدار را جلوی او بگذارد و خرید آن را بخورد . در این صورت تلف در حکم قبض است . ولی در همین فرض اگر خریدار به عنوان مهمان در منزل فروشنده حاضر شود و فروشنده به عنوان مهمانی میوه ها را جلوی او قرار دهد و خریدار نیز آن را به خیال اینکه میوه ها متعلق به فروشنده است بخورد ، قبض صورت نگرفته و در حکم تلف مبیع بوسیله فروشنده است .



تلف بعضی از مبیع :

در صورتی که بعضی از مبیع تلف شود باید دو حالت تفکیک قائل شد .

1- پاره تلف شده اصالت دارد و در مبادله سهمی از ثمن در برابر آن قرار گرفته :

در این صورت عقد نسبت به پاره تلف شده ( منفسخ ) و نسبت به بقیه صحیح است ولی خریدار با توجه به خیار تبعیض صفته خیار فسخ دارد . ( البته به نظر شهیدی فقط مشتری به استناد ماده 388 حق فسخ دارد )

2- مبیع تجزیه ناپذیر است و بخشی که تلف شده سبب نقص آن می شود ، بدون اینکه جزئی از ثمن را به خود اختصاص دهد .

در این مورد طبق ماده 388 اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود ، مشتری حق خواهد که معامله را فسخ نماید . ( کاتوزیان )

دکتر شهیدی معتقد است : ( به استناد ماده 425 و 422 حق اخذ ارش یا فسخ دارد .

تفاوت نقص و عیب :

نقص از بین رفتن وصف کمال است ( ماشینی فاقد موتور باشد )

عیب : کاستی یا فزونی بر خلاف متعارف در چیزی یا حیوانی : ( مثلاً بر روی ماشین رنگ پاشیده باشند . دکتر شهیدی معتقد است : عیب تلف قسمتی از مبیع است . )

تلف نماآت مبیع :

به علت اینکه نما آت به طور مستقل موضوع مبادله قرار نگرفته اند ، ضمان معاوضی در مورد آنان قابل طرح نمی باشد .

در حقیقت نماآت به تبع عین متعلق به خریدار است ولی در دست فروشنده امانت است ، فروشنده در حکم امین است پس هر گاه بدون تعدی و تفریط تلف شود ، از مال خریدار به حساب او خواهد بود .

خلاصه ضمان معاوضی ( تلف مبیع بعد از قبض )

1- تلف بر اثر حادثه خارجی بدون اهمال و تقصیر بایع: ( بیع منفسخ می شود ) م 387

2- تلف بر اثر حادثه خارجی پس از موعد تسلیم و عدم مطالبه خریدار: ( بیع منفسخ   می شود ) م 387

3- تلف بر اثر حادثه خارجی پس از موعد تسلیم و مطالبه خریدار و امتناع فروشنده از تسلیم مبیع : ( 1- خریدار می تواند بر پایه ضمان معاوضی بیع را منفسخ و ثمن را دریافت کند .2- بر مبنای ضمان قهری مثل یا بهای مبیع تلف شده رامطالبه کند )

4- تلف بوسیله فروشنده : ( مشتری می تواند:

1- یا بیع را فسخ کند ( منفسخ نمی شود ) (خیار تخلف از شرط )

2- یا با حفظ عقد جبران خسارت خود را از بابت تلف مبیع از فروشنده بخواهد .

5- تلف بوسیله ثالث : ( خریدار حق دارد بیع را به علت خیار تخلف از شرط فسخ کند یا خسارت خود را از ثالث بخواهد )

6- تلف بوسیله خریدار : ( در حکم قبض است ( مگر اینکه توسط بایع اغوا شده باشد )

7- تلف بعض از مبیع:

الف :پاره تلف شده اصالت دارد ( خریدار به استناد تبعیض صفقه حق فسخ معامله را دارد و یا می تواند نسبت به قیمت تلف شده ثمن را دریافت و مابقی را تحویل بگیرد )                     



ب :پاره تلف شده اصالت ندارد : (مبیع تجزیه ناپذیر است) مشتری حق فسخ دارد م 388

8- تلف نماآت : ( در صورت تلف نماآت بیع صحیح است، نه بیع فسخ می شود و نه منفسخ بلکه فروشنده در صورت تعدی و تفریط ضامن است .

9- تلف بوسیله سرقت و یا مصادره توسط دولت : ( در این صورت سرقت و مصادره در حکم عامل خارجی است و بیع منفسخ می شود .)

یادآوری :

عیب و نقص از نظر دکتر شهیدی و کاتوزیان و آثار مارتب بر آن :

دکتر شهیدی معتقد است که نقص تلف قسمتی از مبیع است و عیب از بین رفتن صفتی از صفات مبیع .

دکتر کاتوزیان : عیب کاستی یا فزونی بر خلاف متعارف در شی یا حیوانی

دکتر شهیدی معتقداست : عیب و نقص هیچ کدام باعث انفساخ عقد بیع نمی باشد ایشان معتقد است : در صورتی نقص در مبیع طبق ماده 388 مشتری  فقط حق فسخ دارد و انفساخ موردی ندارد )

ودر صورت وجود عیب در مبیع : طبق ماده 425 و 422 قانون مدنی مشتری حق اخذ ارش و یا فسخ را دارد .

از نظر دکتر کاتوزیان :

اگر مبیع تجزیه پذیر باشد و در آن نقص حاصل شود ، عقد بیع نسبت به بعض تلف شده منفسخ می شود و نسبت به بقیه مشتری خیار تبعیض صفقه دارد .

مثال : مانند لوازم یدکی اتومبیل یا کیسه ای از برنج های فروخته شده در صورت تلف عقد به اعتبار اجزای مبیع به دو عقد منحل می شود 1- عقدی که ناظر به بخش تلف شده است و بر طبق قاعده کلی منفسخ می شود 2- نسبت به بقیه درست است و خریدار می تواند به استناد خیار تبعض صفقه آن را فسخ کند ( زیرا در مبادله سهمی از ثمن در برابر آن قرار گرفته اند )

اگرمبیع تجزیه ناپذیر باشد : طبق ماده 388 مشتری حق فسخ دارد ، در صورت نقص در مبیع ایشان معتقد است ماده 388 فقط ناظر بر مبیع تجزیه ناپذیر می باشد .



نتیجه نهایی :

دکتر شهیدی ( عیب و نقص در هیچ صورتی موجب انفساخ عقد بیع نمی شود )

دکتر کاتوزیان ( اگر مبیع تجزیه پذیر باشد نقص قسمتی از مبیع باعث انفساخ نسبت به آن قسمت می شود و نسبت به بقیه مشتری خیار تبعض صفقه دارد )

عیب نظریه کاتوزیان (خیار تبعض صفقه ناظر به بطلان قسمتی از مبیع است نه نقص و یا تلف

آثار بیع م 362

1- انتقال مالکیت مبیع و ثمن

2- تسلیم مبیع                           

3-تادیه ثمن                    

4- ضمان درک       

موارد 1 و 2 مطالعه گردید و اینک آثار سوم بیع ( تادیه ثمن )



پرداخت ثمن :

1- بر خلاف مبیع که حتماً باید عین باشد، ثمن می تواند عین ( کلی ، کلی در معین ، عین معین ) و یا منفعت و یا حق نیز باشد . ( فقط کافی است جنبه مالی داشته باشد )

2- زمان پرداخت ثمن : (م 394)

زمان پرداخت ثمن

1- ابتدا طبق قرارداد

2- در صورت عدم ذکر در قرارداد طبق عرف

3- در صورت عدم ذکر در عقد و فقدان یا تزلزل عرف ثمن حال است



نکته : باید نوع بیع نیز توجه نمود :

اگر بیع نسیه باشد ( بیعی که مبیع حال و ثمن موجل است ) طبق اجل تعیین شده

اگر بیع سلف باشد ( بیعی که ثمن حال و مبیع موجل است ) فوراً حال

اگر   "  حال  "      ( مبیع نقد وثمن نیز حال باشد ) ثمن فوراً باید پرداخت شود



مکان تادیه ثمن :     م 220 و 394



1- مکان مقرر در عقد

2- عرف

3- محل وقوع عقد که محل اعلام قبول است



ضمانت اجرای تادیه ثمن:

منظور این است که در صورت عدم تادیه ثمن توسط مشتری بایع چه حقی دارد. همانطور که در ضمان معاوضی مطالعه گردید در حالیکه عقد واقع شده و به هنگام عقد نیز تملیک حاصل شده و منافع مال تملیک شده نیز به مشتری تعلق می گیرد . عدالت اقتضا می کند که در چنین اوضاع خطرناکی که ضمان معاوضی بر دوش بایع مانده است او نیز حقی داشته باشد تا در صورت عدم استرداد ثمن از سوی بایع بتواند از این وضع خطرناک رهایی یابد .

ضمانت اجراهای ذیل را قانونگذار برای بایع در نظر گرفته است

1-   حق حبس

2-   اجبار به تادیه ثمن 376

3-   خیار یا خیر ثمن م 395

4-   خیار تفلیس : ( م 380 )

( نکته : تاخیر در پرداخت ثمن به فروشنده حق فسخ بیع را نمی دهد. مگر در مورد خیار تفلیس و تاخیر ثمن )

الف: حق حبس:

( طبق ماده 377 هر یک از بایع و مشتری می تواند ایفای تعهد خود را منوط به ایفای تعهد طرف دیگر نماید ) این قسمت در صفحات قبلی مطالعه گردید.

ب: اجبار به تادیه ثمن : م 376

طبق ماده 376 در صورت تاخیر در تسلیم بیع یا ثمن ممتنع اجبار می شود و پس از حکم محکومیت از طرف دادگاه طبق ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی رفتار می شود .

ج: خیار تفلیس م 380

قانونگذار در ماده 396 قانون مدنی که در صدد معرفی خیارات بوده از این خیار سخنی به میان نیاورده ولی در ماده 380 می گوید : ( در صورتی که مشتری مفلس شود و عین مبیع نزد او موجود باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد می تواند از تسلیم امتناع کند.

ماده 380 حق فسخ است یا حق حبس:

با توجه به کلمه امتناع در آخر ماده 380 اختلاف نظر می باشد :

گروهی معتقدند:

امتناع فروشنده را چهره خاصی از حق حبس می دانند نه حبس ساده،

ماده 533 قانون تجارت هم این حق را در مورد فردی که با ورشکسته معامله کرده تایید می کند.

تعدادی دیگر از اساتید معتقدند (کاتوزیان )

ماده 533 قانون تجارت حکم قانون را نوعی حبس می دانند که با ماده 377 ق م این تفاوت را دارد که اعمال حق حبس در قانون مدنی منوط بر آن است که تعهد دوطرف حال باشد در صورتی که ماده 533 مطلق است و تفاوت نمی کند مبیع یا ثمن موجل باشد یا خیر. در نتیجه حکم ماده 380 نوعی حق فسخ است.

( حکم ماده 380 در موردی است که ثمن کلی است . هرگاه ثمن عین معین باشد فسخ معامله و استرداد مبیع امکان ندارد . زیرا ثمن معین در اثر بیع به ملکیت فروشنده در می آید و باید به او تسلیم شود و افلاس و توقف در اجرای این التزام اثر ندارد )

حکم ماده 380 در مورد معیسر اجرا نمی شود . زیرا در حالت اعسار فروشنده می تواند به جای فسخ درخواست فروش مال مورد انتقال را نموده و از همان محل طلب خود را استیفاء نماید.

این حکم مختص به بیع نبوده و در سایر عقود معوض نیز جاری است.

برخی از حقوقدانان سقوط خیار تفلیس را به علت مخالفت با نظم عمومی و امکان تقویت انگیزه های تقلب ممکن نمی دانند.

مثال: موجری خانه خود را اجاره می دهد اگر با فردی روبرو شده که قادر به پرداخت اجاره بها نباشد با سقوط خیار تفلیس دیگر توانایی بر هم زدن عقد را ندارد.

خلاصه :

1-   خیار تفلیس در ثمن عین معین راه ندارد

2-   خیار تفلیس در مورد معسر اجرا نمی شود

3-   مختص کلیه عقود معوض است

4-   امکان سقوط خیار تفلیس وجود ندارد( نظر برخی حقوقدانان)

د: خیار تاخیر ثمن : م 395

خیار تاخیر ثمن نیز یکی از ضمانت اجراهای تادیه ثمن مس باشد.

به علت اهمیت ویژه آن را در مبحث خیارات مورد بحث قرار خواهیم داد.

آثار بیع ( ماده 362 )    ( ضمان درک)

یکی دیگر از آثار بیعی که صحیحا واقع شود طبق ماده 362 ضمان درک است.

مفهوم ضمان درک : ( ضمان بایع نسبت به بازگرداندن ثمنی که فروشنده به دلیل مستحق للغیر درآمدن عین مبیع ( عین معین) استحقاق گرفتن آن را نداشته)

مبنای ضمان درک:

بند 2 ماده 362 قانون مدنی ضمان درک را در آثار بیع صحیح آورده ، در حالیکه ضمان درک ناظر بر عقد باطل است ، نه عقد صحیح و غیر نافذ.

در حالیکه این ضمان در ماده 366 نیز آمده که کسی که به بیع فاسد مالی را قبض کرده مکلف به بازگرداندن ثمن است.

در ثانی در جایی که کسی بدون اجازه مالک مالی را بفروشد اقدام به معامله فضولی کرده است و صرف مستحق للغیر درآمدن مبیع باعث بطلان عقد نمی شود.( م 247 ق م )

قلمرو ضمان درک : ( مهم )

1-   قلمرو ضمان درک ویژه موردی است که مبیع یا جزئی از آن ملک دیگری در آید و او معامله را تنفیذ نکند.

2-   قلمرو ضمان درک حق انتقال یا ارتفاق را در بر نمی گیرد. ( م 53)

3-   در صورتی که شخص ثالثی حق انتفاع یا ارتفاق برمبیع داشته باشد خریدار در صورت جهل حق فسخ دارد و خللی به صحت بیع وارد نمی کند. م 53

4-   در مورد مال کلی چون تملیک در اثر عقد تحقق نمی یابد ، معامله به مال غیر تحقق نمی یابد.

5-   اگر مال غصبی رادر معامله کلی فروشنده به خریدار بدهد ، وفای به عهد صورت نگرفته است.

مسئله:

علی منزل خود را به عقد بیع به عرفان در تاریخ 1/1/ فروخته ولی این منزل تا تاریخ 1/5/ در اجاره شخص ثالث می باشد ، وضعیت عقد مذکور را بررسی نمایید:

اولا باید بین عالم و جاهل بودن عرفان به عقد اجاره فی ما بین علی و شخص ثالث تفکیک قائل شد . اگر عرفان به عقد اجاره فی ما بین علی و شخص ثالث آگاه باشد ، عقد مذکور صحیح و عرفان هیچ حقی نداردو به منزله این میباشد که عقد موجل را پذیرفته .

اگر عرفان جاهل به این امر باشد ، به استناد ماده 53 حق فسخ دارد.

مسئله:

علی /10 تن گندم به عرفان فروخته ( به صورت کلی) و هنگام تسلیم معلوم می گردد که گندم های تحویلی متعلق به برادرش بوده و بدون اجازه او گندم ها را تحویل عرفان داده ، عقد مذکور را بررسی نمایید:

عقد مذکور صحیح است و به علت اینکه مبیع کلی است مشمول قاعده ضمان درک نمی باشد ، عرفان نمی تواند او را مجبور به برگرداندن ثمن نماید و علی نیز نمی تواند با بازگرداندن ثمن از تعهد اصلی شانه خالی کند. بلکه باید 10 تن گندم موصوف را تهیه و تسلیم عرفان نماید.

یعنی در حقیقت ایفای تعهد در مال کلی اگر متعلق غیر درآمد به منزله عدم ایفای تعهد می باشد، و مشمول ضمان درک نمی گردد.

آثار و اجرای ضمان درک:

الف: رابطه بین خریدار و فروشنده :( در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع) چگونه است:

1-    خریدار به فساد معامله آگاه است و مالک مورد معامله را از او می گیرد.

در این صورت خریدار فقط حق رجوع برای ثمن پرداختی را به بایع دارد و نمی تواند زیانهای ناشی از بر هم خوردن معامله را بگیرد. زیرا این زیانها نتیجه کار نا مشروع خود بوده است

2-  در موردی که بخشی از مبیع مستحق للغیر درآمده:

مبیع تنها نسبت به همان بخش باطل است و در این صورت برای محاسبه ثمنی که بایع باید به مشتری بدهد طبق ماده 442 عمل می کنیم و نیز خریدار می تواند به استناد خیار تبعیض صفقه ( م 441) معامله را فسخ نماید.

3- خریدار به فساد معامله جاهل است :

در صورت جهل خریدار به اینکه مورد معامله مستحق للغیر است.

خریدار حق رجوع برای ثمن و نیز زیانهای ناشی از بطلان معامله را دارد. م 391

4-  اگر به دلیلی در زمان رجوع مبیع کاهش قیمت داشته باشد:

فروشنده باید ثمن دریافتی در زمان معامله را پس بدهد.

5-  اگر در زمان رجوع مبیع افزایش قیمت داشته باشد :

خریدار حق گرفتن افزایش را ندارد: ( نظریه مشورتی درآخر کتاب قانون مدنی)

ب :رابطه خریدار و مالک:

یعنی اگر مبیع مستحق للغیر درآمد و قبل از مطالبه مالک ، خریدار تصرفاتی در مبیع نموده باشد که باعث افزایش قیمت آن شده باشد. ( م 392 و 314 )

منافع منفصل: متعلق به خریدار است

منافع متصل: متعلق به مالک است و خریدار حق هیچ اجرتی ندارد زیرا به استناد ماده 314 و 393 خریدار در حکم غاصب است.

شرط سقوط ضمان:

آیا طرفین یک معامله می توانند در حین انعقاد معامله خلاف ضمان درک شرط نمایند. یعنی اینگونه شرط نمایند که در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع بایع ضامن نیست و ثمن مسترد نگردد؟ چنین شرطی از نظر حقوقی چه وضعیتی دارد؟ صحیح، غیر نافذ، باطل ......؟

الف: بطلان شرط به علت بطلان عقد:

گروهی معتقدند به علت تابعیت شرط از عقد ، چنین شرطی باطل است.

اینان معتقدند شرط نفوذ حقوقی خود را از عقد کسب می کند و بدون وجود عقد هیچ نفوذی ندارد و در جایی که عقد نفوذ خود را از دست می دهد ( به علت مستحق للغیر درآمدن ) در نتیجه شرط نیز نفوذ حقوقی خود را از دست می دهد و شرط باطل است.

ب: مخالف شرط با مقتضای بیع:

گروهی دیگر معتقدند در عقد بیع خریدار ثمن را به فروشنده می دهد تا در برابر آن مبیع را به دست آورد. پس اگر شرط شود که در صورت ممکن نبودن تملک مبیع نیز ثمن از آن فروشنده باشد ، این شرط خلاف مقتضای ذات بیع است.

ج: مخالفت شرط با قانون:

گروهی دیگر چنین توافقی را بر خلاف قوانین امری می دانند و آنان معتقدند ماده 301 از قوانین امری است و مبنای ضمان درک قانون است ، نه قرارداد در نتیجه چنین شرطی خلاف قانون و باطل است.

اما نظر دکتر کاتوزیان و پاسخ به دلایل فوق:

دکتر کاتوزیان معتقداست که : اگر بایع در حین معامله گمان نماید که مبیع ملک اوست و شرط سقوط ضمان درک نماید شرط و عقد هر دو صحیح است به دلایل ذیل:

اولا: شرط در چنین حالتی تابع عقد نیست زیرا درست است که طرفین در هنگام عقد چنین شرطی را نموده اند ولی اگر به اراده طرفین توجه کنیم طرفین در صورت بطلان عقد اصلی چنین شرطی را انشاء نموده اند که خود قراردادی است جداگانه. پس به این بهانه که مفاد شرط ناظر به موردی است که بطلان عقد به اثبات رسیده ، نباید از بررسی این گونه شروط غافل ماند.

ثانیا : خلاف مقتضای ذات عقد بیع نیست: زیرا این حرف در صورتی صحیح می باشد که بیعی وجود داشته باشد و در جایی که بیعی وجود ندارد خلاف مقتضای چیست؟

ثالثا: مخالف قانون نیست : زیرا هیچگونه دلیلی بر امری بودن این ماده وجود ندارد و با نظم عمومی ارتباط ندارد.

ولی اگر بایع در حین معامله آگاه به مستحق للغیر بودن مبیع باشد در این صورت چنین عملی جرم است که با نظم عمومی مخالفت دارد.

نتیجه نهایی:

شرط سقوط ضمان درک از نظر دکتر کاتوزیان صحیح است، مگر اینکه بایع در حین معامله با آگاهی به وضع حقوقی خود ملک دیگری را فروخته و کلاهبرداری کرده باشد که در این صورت فروشنده نمی تواند در پناه شرطی که با خدعه و نیرنگ به دست آورده از رد ثمن خودداری نماید.

زیرا هیچ قرارداد خصوصی نمی تواند به یکی از طرفین آن اختیاردهد تا به میل خود به دیگری ضرر زند چنین عملی جنبه کیفری پیدا می کند و توافق بر خلاف قوانین کیفری مجاز نمی باشد.

شرط فزونی یا کاستی ضمان درک:

صحت چنین شرطی را می توان با توجه به ماده 230 ق م به دست آورد



خیارات :

خیارات حقی است که به دوطرف عقد یا یکی از آنها وگاه به شخص ثالث اختیار فسخ عقد را میدهد.اجرای این حق عمل حقوقی است  که با اراده انجام می شود . نیاز به قصد انشاء دارد و در زمره ایقاعات است . بر خلاف اقاله که با تراضی واقع می شود فسخ با یک اراده واقع می شود.

خیار حق است و قابل اسقاط . ماده 448 ق م در این باره مقرر می دارد سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط کرد.

همانطور که در مدنی 3 مطالعه گردید روش انحلال قرارداد ها 3 گونه است .

1-   فسخ ( با اراده یک طرف قرارداد)

2-   تفاسخ یا اقاله ( با اراده دوطرف قرارداد )

3-   انفساخ ( بدون اراده طرفین و به حکم قانون) م 487

انواع خیارات:

1-   خیارات مختص بیع :( 1- خیار مجلس 2- خیار حیوان 3- خیار یا خیر ثمن )

2-   خیارات مشترک بین تمام عقود:( 1- خیار شرط 2- خیار رویت و تخلف وصف 3- خیار غبن 4- خیار عیب 5- خیار تدلیس 6- خیار تبعیض صفقه 7- خیار تخلف شرط 8- خیار تفلیس ( م 380 ) 9- خیار تعذر تسلیم ( م 380)

الف: خیارات مختص بیع :

1-   خیار مجلس: ( م 397 ) :

2-    هر یک از متبایعین بعد از عقد و فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند.

در مورد خیار مجلس چند نکته ضروری به نظر می رسد:

نکته 1 : در عقود مکاتبه ای خیار مجلس راه ندارد

نکته 2 : مرگ یکی از طرفین به منزله جدایی است و خیار مجلس ساقط می شود و وارثان متوفی نمی توانند بعد از مرگ مورث در آن مجلس حضور یابند و از حق خیار استفاده نمایند.

جانشینی وراث متوفی تنها در صورتی امکان دارد که هنگام مرگ در مجلس باشند و پس از فوت مورث به قائم مقامی او عقد را فسخ کنند.

جدایی دوطرف باید به اختیار باشد تا نشانه استقرار تراضی و پایان گفتگو تلقی شود. پس جدایی با اکراه یا در نتیجه کشیدن دیوار ( حایل ) باعث اسقاط خیار مجلس نمی شود.





سئوال : آیا در جایی که یک نفر به وکالت از دو طرف معامله می کند خیار مجلس وجود دارد؟(در این مورد سه نظر است : )

نظر اول : ( کاتوزیان و شهیدی ) معتقدند :

در جایی که یک نفر به وکالت از متعاملین معامله می نماید خیار مجلس وجود ندارد زیرا خیار مجلس ویژه موردی است که امکان افتراق وجود داشته باشد و در فرض فوق امکان افتراق وجود ندارد. و دکتر شهیدی اضافه می نماید : خیارات استثناء بر اصل لزوم است و هر جا در وجود یا عدم خیار شک نمودیم باید به اصل ( لزوم ) رجوع نماییم.

نظر دوم :

گروهی معتقدند تا پایان زمان وکالت خیار مجلس وجود دارد.

نظر سوم:

تا زمانی که وکیل محل تشکیل عقد را ترک نکرده است خیار مجلس وجود دارد.

در معامله با خود و زمان از بین رفتن حق خیار مورد اختلاف است و به نظر می رسد که در این فرض خیار مجلس راه ندارد.

درباره ایجاد خیار مجلس در بیع صرف و زمان آن اختلاف شده است و جاری نمودن خیار در آن ترجیح دارد.

خیار حیوان : ( م 398 )

چون امکان دارد در حیوان عیب پنهانی باشد که نتوان تمیز داد ، و شناسایی حیوان بیمار از سالم برای مردم عادی دشوار است ، قانون مدنی به خریدار حق داده است ، که تا سه روز از تاریخ بیع عقد را فسخ کند. ( م 389)

خیار حیوان ویژه موردی است که مبیع حیوان زنده باشد .

سوال : اگر ثمن حیوان باشد ، آیا برای بایع خیار حیوان وجود دارد یا خیر؟

مثلا 3 راس گوسفند را به 1 راس گاو فروخته ( آیا خریدار نیز می تواند به استناد خیار حیوان عقد را تا 3 روز فسخ کند؟

در این مورد اختلاف نظر است :

دکتر کاتوزیان و دکتر امامی معتقدند : در جایی که ثمن حیوان باشد برای بایع حق فسخ وجود دارد زیرا ماده 398 ناظر به موارد غالب است و اشکال ندارد که اگر ثمن نیز حیوان باشد بایع نیز بتواند از این حق استفاده نماید و این نظریه با فلسفه خیار سازگارتر است.

دکتر شهیدی معتقد است: خیارات استثناء بر اصل لزوم می باشند ، و در موارد تردید باید به اصل لزوم قرارداد ها رجوع نمود که در نتیجه بایع حق خیار حیوان را ندارد.



سوال : آیا در جایی که مبیع حیوان ولی کلی باشد ، آیا خیار حیوان راه دارد؟

در این مورد دو نظر است :

دکتر شهیدی معتقد است که: خیار مجلس هر جا که ثمن حیوان باشد راه دارد، خواه کلی باشد یا عین معین.

دکتر کاتوزیان :

معتقد است ماده 398 ناظر به موردی است که مبیع حیوان معین باشد. زیرا در بیع کلی تملیک از هنگام عقد انجام نمی شود و هیچ نویسنده ای ابتدای خیار را تاریخ قبض مشتری ندانسته است بنابراین امکان فسخ عقد تا سه روز از تاریخ بیع هیچ ضرری را جبران نمی کند، باضافه در جایی که معلوم شود فروشنده فردی را که از مصداق های کلی برگزیده صفات مشروط در عقد را ندارد به دیده عرف معیب است ، می توان الزام او را به تسلیم فرد سالم درخواست کرد و جایی برای اعمال خیار باقی نمی ماند . ( در واقع خیار حیوان یکی از شاخه های خیار عیب است ، با این تفاوت که در این مورد قانونگذار عیب مبیع را مفروض دانسته و به همین مناسبت خریدار را از اثبات آن معاف کرده است . بنابراین همانطور که خیار عیب ویژه مبیع معین است ، خیار حیوان نیز در مبیع کلی راه ندارد.)

3- خیار تاخیر ثمن : ( م 402 الی 409 )

علاوه بر اجبار خریدار و استفاده از حق حبس فروشنده می تواند به دلیل تاخیر مشتری در پرداخت ثمن و با رعایت شرایط خاص ، عقد بیع را فسخ کند. این حق را در اصطلاح خیار تاخیر ثمن گویند.

شرایط ایجاد خیار تاخیر ثمن :

1-   مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد

2-   تادیه ثمن و تسلیم مبیع موجل نباشد

3-   تسلیم مبیع و ثمن هیچ کدام انجام نشده باشد

4-   باید سه روز از تاریخ بیع بگذرد و هنوز نه مبیع تسلیم شده و نه ثمن تادیه شده باشد.

1- مبیع عین خارجی و یا در حکم آن باشد:

زیرا از یک سو در مبیع عین خارجی تملیک حاصل شده و خریدار مالک منافع مبیع است و اگر هم تلف شود از پرداختن ثمن معاف می شود و از سوی دیگر ضمان معاوضی بر عهده فروشنده باقی مانده است و او با تلف مبیع ، نه تنها مال خود را از دست می دهد بلکه نما آت مبیع را نیز باید به خریدار بدهد.

در حالی که در مال کلی به علت عدم تملیک ضمان معاوضی وجود ندارد.

پس انصاف حکم می کند در چنین اوضاع خطرناکی فروشنده بتواند معامله را فسخ نماید.

2- تادیه ثمن و تسلیم مبیع موجل نباشد:

الف : اگر تادیه ثمن موجل بود :فروشنده نمی تواند از حق حبس استفاده کند ودر صورت عدم تحویل مبیع وی اجبار میشود .

ب:اگر قسمتی از ثمن موجل وقسمتی از مبیع حال باشد وخریدار از پرداخت قسمت حال خودداری کند :فروشنده نمی تواند از خیار تاخیر ثمن استفاده کند بلکه هردو اجبار به انجام تعهد میشوند .(زیرا خیار تاخیر ثمن ویژه بیع حال است )



3- تسلیم مبیع و ثمن هیچ کدام تماما انجام نشده باشد:

زیرا تسلیم مبیع یا ثمن حق حبس دیگری را از بین میبرد و متخلف به ایفای تعهد اجبار میشود .

نکته : تسلیم قسمتی از مبیع یا ثمن  خیار تاخیر ثمن را برای بایع ساقط نمی کند .



4- باید سه روز از تاریخ بیع بگذرد و هنوز نه مبیع تسلیم شده و نه ثمن تادیه شده باشد:

پس از انقضای سه روز خیار برایبایع  ثابت میشود وقبل از سه روز حقی برای بایع نیست .

سوال :

چنانچه سه روز از تاریخ انعقاد بیع بگذرد  وخیار برای بایع ثابت شود ولی بایع از حق خیار خود استفاده نکند آیا با آماده نمودن ثمن معامله توسط مشتری قبل از اعمال خیار توسط بایع خیار وی ساقط میشود ؟



دراین مورد اختلاف نظر است :

مرحوم دکتر امامی ودکتر شهیدی معتقدند خیار تاخیر ثمن پس از ثابت شدن ساقط نمیشود مگر بااجازه ذوالخیار (صاحب خیار).درنتیجه خیار بایع ساقط نمیشود .

آنان به اصل استصحاب استناد نموده اند ومعتقدند بین یقین سابق (وجود خیار ) وشک لاحق (عدم وجود خیار ) ،بقای آن را استصحاب میکنیم

دکتر کاتوزیان معتقد است:با آماده کردن ثمن قبل از اعمال خیار توسط بایع خیار بایع ساقط میشود.

ایشان معتقد است مبنای خیار تاخیر ثمن جلوگیری از تضرر بایع (قاعده لاضرر ) میباشد ودر جایی که مبنای ضرر ازبین رود دیگرر توجیهی برای اعمال خیار وگسستن عقد وجود ندارد ونمیتوان خیار را بهانه گسستن پیمان قرار داد .

نکته : در مورد اموال فاسد شدنی آغاز اعمال خیار از زمانی شروع می شود که اموال رو به فساد و یا نقصان می رود. مثل سبزیجات ، میوه ها و ....... ( خیار ما یفسد فی الیومه) م 409

نکته بعدی: اگر بایع بعد از 3 روز مطالبه ثمن را بنماید: به منزله اسقاط خیار وی می باشد زیرا به منزله تعهد به بیع و به طور ضمنی اسقاط حق خیار خویش می باشد.

مثال:

علی ماشین خود را به عرفان فروخته ، عرفان از تادیه ثمن خودداری می نماید، پس از 3 روز علی توسط دادخواستی از دادگاه مطالبه الزام عرفان به انجام تعهد را نموده ولی پس از تقدیم دادخواست پشیمان شده وبه استناد خیار تاخیر ثمن تقاضای فسخ معامله را می نماید. در مقام قاضی حکم نمایید:

جواب:

به استناد ماده 403 که مقرر می دارد : اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط می شود . در نتیجه قاضی باید قرار رد دعوی صادر نماید.

مواردی که در حکم پرداخت است :

1-   ضامن 2- حواله ( طبق ماده 408 اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد و یا بایع ثمن را حواله دهد، بعد از تحقق حواله خیار تاخیر ساقط می شود.) منظور از ضمان ضمان تضامنی نیست بلکه منظور ضمان نقل ذمه ای است .







خیارات مشترک :

ماده 396 خیارات مشترک را به شرح ذیل بیان داشته است

1- خیار شرط    2- خیار رویت و تخلف وصف   3- خیار غبن   4- خیار عیب   5- خیار تدلیس   6- خیار تبعض صفقه    7- خیار تخلف شرط

البته خیار تفلیس و خیار تعذر تسلیم را نیز از مواد قانون مدنی می توان استنتاج نمود.

1-   خیار تفلیس : م 380

منظور از مفلس کسی است که به حکم قانون از تصرف در اموالش منع شده است .

برابر ماده 380 بایع در معامله با مفلس با دو حالت روبرو می باشد.

1-   اگر مبیع را تحویل نداده است : 0 می توان از تسلیم آن امتناع نماید

2-   اگر مبیع را تسلیم نموده : ( می توان آن را مسترد نماید .)

سئوال : منظور از امتناع در ماده 380 چیست ؟

گروهی بر این باورند که امتناع در ماده 380 نوعی حق حبس ویژه می باشد .

منظور از حق حبس ویژه این است که نیاز نمی باشد که ثمن حال باشد ، حتی اگر ثمن موجل باشد و بایع با خریدار مفلس روبرو گردید می تواند به حق حبس استناد نماید.

و این گروه معتقدند این ماده خیار فسخ نیست ، زیرا خیار فسخ بود قانونگذار آن را در ماده 396 احصاء می نمود .

گروهی دیگر معتقدند : منظور از امتناع این است که بایع با اعلام فسخ از تسلیم امتناع می نماید. یعنی اول فسخ و سپس امتناع می نماید.



خیار شرط ( م 399 ) .   مهم:

م 399 مقرر میدارد : در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله شود .

تفاوت خیار شرط با خیار تخلف از شرط :

خیار شرط نتیجه تراضی متعاملین است ولی خیار تخلف از شرط نتیجه تخلف از تراضی و امتناع تعهد ناشی از آن است.

ویژگی خیار شرط :

بر خلاف دیگر خیارات ساخته تراضی دو طرف عقد است ،

بر خلاف دیگر خیارات به شخص ثالث نیز تعلق می گیرد . ( البته خیار شرط اگر به نفع شخص ثالث با شد به ورثه منتقل نمی شود .

N : تفاوت خیار شرط و شرط انفساخ:

در شرط انفساخ هر دو طرف در انحلال قرارداد تصمیم می گیرند و آن را منوط به وقوع حادثه ای می کنند ، در حالی که در شرط خیار همه چیز منوط به اراده مشروط له است.

نکته :

در هر جا که اقاله در انحلال عقد موثر نیست ، شرط انفساخ نیز نفوذ ندارد . چنانچه نمی توان در عقد نکاح یا وقف یا ضمان شرط کرد که عقد در وضع ویژه ای خود به خود منحل شود .

قلمرو خیار شرط : ( در هر عقدی که اقاله راه ندارد خیار شرط و شرط انفساخ نیز راه ندارد)

اگر چه به موجب ماده 456 در همه معاملات لازم ممکن است موجود باشد ولی بعضی از قراردادها مثل نکاح و وقف را باید از این قاعده استثناء کرد .

لزوم تعیین مدت خیار : م 401

برابر ماده 401 خیار شرط باید مدت داشته باشد ، در غیر این صورت هم شرط و هم عقد باطل است .

مبنای بطلان شرط بدون مدت :

1-   گروهی معتقدند شرط بدون مدت مجهول و باعث جهل به عوضین می شد . زیرا با گذشت زمان معمولا ارزش عوضین کم می شود و لذا با نا معلوم بودن مجهول می شود .

2-   گروهی معتقدند : شرط بدون مدت باعث غرری ( زیان ) بودن معامله می شود و معامله غرری نیز باطل است .

روش تعیین مدت در خیار شرط :

1-   روش متصل به عقد است ( از تاریخ عقد به مدت 3 ماه )

2-   روش منفصل از عقد ( عقد در 1/1 واقع می شود ولی خیار شرط از 1/2 لغایت 1/3 می باشد )

3-   با تعیین مدت معین بدون تعیین ابتدا :( مثلا به مدت 3 ماه )

در این صورت با توجه به ماده 400 ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب می شود و شرط صحیح است .

N : بیع شرط : ( م 458 الی 463 )

بیعی که در آن فروشنده حق دارد با رد ثمن مال تملیک شده را استرداد نماید .

معامله با حق استرداد :

هر عقد تملیکی و معوض که در آن انتقال دهنده حق دارد با رد عوضی که دریافت کرده است مال تملیک شده را استرداد نماید .

رابطه معامله با حق استرداد و بیع شرط :

معامله با حق استرداد نسبت به بیع شرط عام تر است ، زیرا تمام عقود معوض را در بر می گیرد .

خاص تر است ، زیرا فقط مختص ملک است .

آثار بیع شرط در قانون مدنی ایران :

1-   ملکیت مبیع به خریدار انتقال می یابد ، با قید خیار برای بایع ( منافع مبیع در فاصله عقد و فسخ متعلق به خریدار است ) م 459

2-   قید خیار هر چند مانع انتقال مالکیت نمی باشد ولی مالکیت او متزلزل است . م 461

3-   طبق ماده 500 ق م مشتری در بیع می تواند مبیع را اجاره دهد به شرطی که با جعل خیار حق بایع را محفوظ دارد و اگر چنین نکرد اجاره تا حدی که نافی خیار باشد باطل است .

نکته آخر :

خیار شرط با فوت ذوالخیار به ورثه می رسد ، مگر در دو مورد ،

1-   در جایی که شرط مباشرت شده باشد

2-   در جایی که خیار به نفع شخص ثالثی باشد . ( م 446 و 447 )

خیار رویت و خیار تخلف از وصف :

آیا خیار رویت و خیار تخلف از وصف دو مفهوم است :

گروهی معتقدند که دو مفهوم است ( م 410 ناظر به تخلف از وصف است و م 413 ناظر به خیار رویت می باشد. ( مرحوم امامی )

گروهی دیگر معتقدند که : یک مفهوم است و افزودن ( تخلف از وصف ) در توضیح عنوان خیار رویت انجام شده است ، و گرنه معنی نداشت که آن هم قانون در جایی که در مقام جداسازی خیارهای گوناگون است دو خیار جداگانه را زیر یک عنوان بیاورد .

م 410 درباره مفهوم خیار تخلف وصف اعلام می کند : هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد ، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد ، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول کند .

برای تحقق خیار تخلف از وصف چهار شرط ضروری است :

1-   خریدار نباید مورد معامله را دیده باشد

2-   باید آن را به وصف بخرد

3-   بعد از دیدن کالا باید اوصاف ذکر شده در آن نباشد

4-   مورد معامله باید عین معین یا در حکم آن باشد . ( م 414 )

خیار رویت در مال کلی وجود ندارد . ( م 414 )

خیار رویت فوری است ( م 415 ) : البته منظور از فوریت ، فوریت ریاضی نیست بلکه فوریت عرفی است .

سئوال :

علی به موجب عقدی تعداد 10 تخته فرش اصفهان از مغازه داری در امیری می خرد، هنگام تسلیم مورد معامله معلوم می شود که مغازه دار به جای فرش گلیم به علی تسلیم نموده وضعیت حقوقی عقد را بررسی نمایید .  آیا علی می تواند به استناد خیار تخلف از وصف ( م 410 ) عقد مذبور را فسخ نماید :

اولا : وصفی که فقدان آن باعث ایجاد خیار می شود باید در زمره اوصاف فرعی یا عرضی باشد ، نه وصف ذاتی

ثانیا : هرگاه وصفی که خریدار درباره آن به اشتباه افتاده است ، وصف اساسی یاجوهری باشد ، تغایر میان آنچه وصف شده با واقعیت سبب بطلان عقد است .

مثل مورد فوق

ثالثا : حق فسخ ویژه عقد صحیح است و در تقابل بطلان و فسخ بطلان مقدم است .

به عبارت دیگر ( عقد باطل هیچ التزامی به وجود نمی آورد تا برای انحلال آن نیاز به فسخ باشد )

نتیجه : معامله فوق باطل می باشد و علی نیاز به فسخ ندارد.

سئوال : علی 10 تخته فرش به شرط بافت کاشان از مغازه خرید می نماید و هنگام تسلیم معلوم می شود فرش ها بافت رامهرمز میباشند ،

حقوق علی را در عقد به عنوان وکیل بیان نمائید

اولا : اوصاف مذکور از اوصاف فرعی ( غیر اساسی ) می باشد .

ثانیا : فروشنده از اوصاف مذکور تخلف نموده است

ثالثا : علی به استناد ماده 410 خیار تخلف از وصف ( حق فسخ معامله ) را دارد.

و نیز می تواند بیع را به همان صورت قبول نماید.

سئوال :

کارخانه پژو پارس در روزنامه جام جم طی یک آگهی تبلیغاتی فروش 500 دستگاه سواری پژو با دنده اتوماتیک را اعلان نموده است ،

علی 10 دستگاه از ماشین های فوق را با واریز پول به حساب ایران خودرو ( کارخانه پژو پارس ) می خرد ، هنگام تسلیم ماشین ها به علی معلوم می شود که ماشین ها فاقد وصف مذکور (د نده اتوماتیک ) می باشند . به عنوان وکیل جهت احقاق حقوق علی چه راهی را به او پیشنهاد می کنید ، آیا خیار تخلف از وصف شامل این مورد می شود .

جواب :

اگر چه وصف مذکور از اوصاف عرضی می باشد و فقدان اوصاف عرضی ( غیر ذاتی ) باعث تحقق خیار تخلف از وصف می شود . ولی اعمال این خیار با مانعی روبروست زیرا خیار تخلف از وصف طبق ماده 414 در بیع علی راه ندارد و در فرض مذکور کارخانه به عهد خود وفا نکرده و باید ماشین ها را تحویل بگیرد و ماشین هایی مطابق اوصاف مذکور تسلیم علی نماید .



خیار رویت : م 413

1-   خیار رویت ویژه مبیع عین معین است و در کلی در معین نیز به نظر می رسد اگر مصادیق کلی قبلا رویت شده باشد و الان اوصاف خود را از دست بدهد خیار ثابت می شود .

ولی اگر تعدادی از مصادیق اوصاف خود را از دست دهد به علت اینکه می توان تعهد را از مصادیق دیگر انجام داد خیار ثابت نمی شود .

2-   خیار رویت در همه معاملات طبق ماده 456 راه دارد و ویژه بیع تنها نیست .

3-   مشاهده راه متعارف و شایع آگاه شدن از اوصاف کالا است ، به بیان دیگر آنچه دراین راه اهمیت دارد ، آگاه شدن و دریافت است ، خواه از دریچه چشم باشد یا گوش یا لمس و چشایی یا همه آنها ( رویت نهاد و وسیله آگاهی یافتن است و اعتبار موضوعی ندارد ) مثل اینکه خریدار صدای ضبط را بشنود و بر اساس کیفیت صدا آن را بخرد .

4-   خیار رویت مختص مشتری نمی باشد بلکه بایع نیز این خیار رادارد .

مثال : شخصی که در خارج زندگی می کند ، تنها فرزند خانواده بوده و پدرش دارای قطعه زمینی خالی از هر گونه عینی داشته ، ولی پدرش در مدتی که او در خارج بوده در آن زمین درختکاری نموده ، حال بایع به این فکر که زمین هنوز فاقد هرگونه درختی یا اعیانی می باشد آن را می فروشد پس از انجام معامله معلوم می شود که پدرش در زمین درختکاری نموده ، در این صورت بایع با توجه به ماده 413 خیار فسخ دارد.

خیار غبن :

غبن زیانی است که به هنگام دادوستد ، در نتیجه نابرابری فاحش بین ارزش آنچه باید پرداخته یا انجام می شود و ارزشی که در برابر آن دریافت می گردد به طرف نا آگاه می رسد .

نکته ها :

شرط اعمال خیار غبن عدم آگاهی مغبون در حین معامله است . ( جوهر غبن در عدم تعادل بین دو عوض در زمان معامله است )

شرایط غبن :

1-   تنها در عقود معوض ، که دو ارزش متقابل با هم مبادله می شود راه دارد .

2-   لزوم نابرابری فاحش بین دو عوض مبادله شده ، چندان که تعادل اقتصادی قرارداد را بر هم بخورد .

3-   وجود عدم تعادل به هنگام دادوستد.

4-   آگاه نبودن طرف زیان دیده از میزان ارزش های واقعی : ( م 418 )

چند نکته :

خیار غبن در عقود رایگان فراهم نمی آید . ( هبه )

خیار غبن در عقود معوضی که مبتنی بر مسامحه باشد فراهم نمی آید . مثل صلحی که در مورد تنازع یا مبنی بر تسامح باشد. ( م 761 ق م )

در عقود احتمالی خیار غبن فراهم نمی آید: ( مثل عقد بیمه ، یا شرط در مسابقه سوارکاری )

میزان غبن چقدر است ؟:

به میزانی که عرفا قابل مسامحه نباشد ( فاحش ) . م 417

در اختلاف میان دو طرف معامله درباره علم مغبون به بهای واقعی ، اصل عدم آگاهی است و آنکه وجود علم به سود اوست مدعی به شمار می آید . منتها استناد به این اصل در جایی امکان دارد که ظاهر حال بر خلاف آن نباشد . زیرا ظهور از امارات است و بر اصل عملی حکومت می کند . مثلا اگر درباره علم و جهل خبره ای اختلاف شود . نمی توان به اصل عدم به غبن استناد نمود. ( مثلا بنگاه دار حرفه ای نمی تواند به استناد اصل عدم اطلاع به قیمت ادعای غبن نماید )

دکتر کاتوزیان : اثبات جهل با مغبون است : ( چون همه آگاه از قانون فرض می شود )

در صورت تحقق خیار غبن : فروشنده نمی تواند زیان خریدار را بپردازد مگر اینکه مغبون راضی شود . زیرا ضمانت اجرای خیار غبن حق فسخ است ( م 421 ) و اصل اسصحاب

مبنای غبن :

در موردی خیار غبن نظرات متفاوتی ارائه شده

1-   تخلف از شرط ضمنی

2-   پرهیز از ضرر و جبران آن ( قاعده لا ضرر )

ولی ظاهرا در زمان پیامبر اکرم ( ص) کاروانیان زیادی برای تجارت به عربستان می رفتند و اهالی آن سرزمین قبل از ورود کاروانیان به مکه برسر راه آنها رفته و کالاهای آنها را با قیمت ارزان خریداری می نمودند چون پیامبر از این موضوع آگاه شد برای افراد مغبون خیار غبن را ثابت دانست .

البته نظرات دیگری نیز وجود دارد ولی به هر حال دو مبنا برای آن در نظر گرفته که به نظر می رسد قاعده لاضرر ترجیح دارد و با احکام قانون مدنی سازگارتر است :

اثر غبن :

ایجاد فسخ و این فسخ نیز ناظر به آینده است یعنی منافع زمان عقدتا فسخ متعلق به مشتری است نه مغبون ( خواه مغبون بایع باشد یا خریدار )





اسقاط خیار غبن :

1-   به علت عدم ارتباط غبن با نظم عمومی خیار غبن قابل اسقاط است ، چه در قرارداد و چه بعد از قرارداد .

2-   اسقاط خیار یک عمل ارادی است و آثار آن نیز تابع همان اراده است ( اگر مغبون به گمان اینکه تفاوت قیمت در عرف متعارف است آن را ساقط کند چنین نباشد خیار ساقط نمی شود. ( کاتوزیان )

سئوال استاد جهت تحقیق:

غبن حادث را از نظر حقوقی تحلیل نمایید .

اولا غبن حادث با غبن موجود در حین معامله متفاوت است : بدین معنی که غبن موجود در حین معامله زیانی است که به علت اختلاف فاحش عوضین در حین عقد بوجود آمده است را گویند .

در حالی که غبن حادث ( نظریه حوادث پیش بینی نشده ) را به غبنی گویند که بعد از انجام عقد به علت نوسانات اقتصادی پیش می آید و برای تحقق این نوع غبن دو شرط لازم است :

1- باید حادثه خارجی غیر منتظره باشد

2- متعهد را دچار مشقت و حرج کند . ( در واقع شاخه ای از عسر و حرج است )

به هر حال علی رغم اینکه در حقوق اکثریت قریب به اتفاق دنیا ماده ای را به این نوع غبن اختصاص داده اند . بعضی از کشورها در صورت غبن حادث به مغبون اختیار فسخ و بعضی اختیار تعدیل قرارداد را به نظر دادگاه گذاشته اند ، در حقوق متاسفانه برای این نوع غبن هیچ ماده قانونی وجود ندارد و در نتیجه غبن حادث هیچ اثری در قرارداد متعاملین ندارد.

خیار عیب :

به موجب ماده 422 ق م : اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده ، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.

ظاهر ماده ناظر به بیع است ولی از مفاد ماده 456 ق م بخوبی بر می آید که قانونگذار در مقام بین عمومی قاعده عمومی برای قراردادها است .

با استناد به عیب ، خریدار دو حق ممتاز پیدا می کند که در انتخاب آن دو آزاد است :

1-   فسخ قرارداد خریدوفروش

2-   اخذ ارش ( تفاوت میان کالای سالم و معیوب )

شرایط عیب موثر : ( م 423 )

1-   پنهان باشد ( عیبی پنهان است که از دید خریدار متعارف پنهان بماند )

2-   در زمان عقد موجود باشد .

ولی این اصل که عیب باید در زمان عقد باشد استثنائاتی دارد که عبارتند از :

1-   عیب اگر بعد از معامله و قبل از قبض حادث شود در حکم عیب سابق است. (م 425)

2-   اگر عیب بعد از تسلیم صورت گیرد ولی علت آن عیب سابق باشد . ( م 430 )

3-   اگر عیب بعد از قبض و در زمان خیار مختص مشتری صورت گیرد ولو اینکه عیب ناشی از عیب سابق نباشد . ( م 453 )

ماهیت ارش :

در مورد ماهیت ارش دو نظر وجود دارد :

1-   گروهی ارش را قسمتی از ثمن معامله می دانند .

2-   گروهی ارش را خسارت می دانند .

آثار عملی پذیرش ماهیت ارش :

اگر بپذیریم که ارش قسمتی از ثمن معامله است و در صورتی که ثمن کالا باشد و کالا نیز عین معین باشد : ( در این صورت باید قسمتی از کالا را بایع مسترد نماید و در فرضی که کالا تجزیه ناپذیر باشد دچار مشکلاتی خواهد شد .

ولی اگر بپذیریم که ارش نوعی خسارت است که بایع باید به مشتری بدهد ، در کالای تجزیه ناپذیر مشکلی پیش نخواهد آمد .

مثال : علی ماشین خود را به عرفان فروخته و ماشین معیوب می باشد ، و در پی عیب برای عرفان خیار عیب بوجود آمده ، عرفان تقاضای ارش نموده در ضمن عرفان به جای ثمن معامله یک باب منزل مسکونی را به علی داده است :

حال اگر ماهیت ارش را ثمن فرض کنیم ، عرفان از کدام قسمت خانه باید به علی مسترد نماید . پس بهتر است که ارش را نوعی خسارت فرض کنیم.

نحوه محاسبه ارش ( م 427 ) :

ماده 427 نحوه محاسبه ارش را بیان می کند :

ماده‌ 427 ـ اگر در مورد ظهور عیب‌، مشتری‌ اختیار ارش‌ کند تفاوتی‌ که‌ باید به‌ او داده‌ شود به‌ طریق‌ ذیل‌ معین‌ می‌گردد:

قیمت‌ حقیقی‌ مبیع‌ در حال‌ بی‌عیبی‌ و قیمت‌ حقیقی‌ آن‌ در حال‌ معیوبی‌ به‌ توسط‌ اهل‌ خبره‌ معین‌ می‌شود. اگر قیمت‌ آن‌ در حال‌ بی‌عیبی‌مساوی‌ با قیمتی‌ باشد که‌ در زمان‌ بیع‌ بین‌ طرفین‌ مقرر شده‌ است‌ تفاوت‌ بین‌ این‌ قیمت‌ و قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ معیوبی‌، مقدار ارش‌خواهد بود. و اگر قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ بی‌عیبی‌ کمتر یا زیادتر از ثمن‌ معامله‌ باشد نسبت‌ بین‌ قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ معیوبی‌ و قیمت‌ آن‌ درحال‌ بی‌عیبی‌ معین‌ شده‌ و بایع‌ باید از ثمن‌ مقرر بهمان‌ نسبت‌ نگاهداشته‌ و بقیه‌ را به‌ عنوان‌ ارش‌ به‌ مشتری‌ رد کند.



در مورد نحوه محاسبه ارش باید بین دو مورد تفکیک قائل شد . بهتر است با یک مثال نحوه محاسبه را روشن نماییم :

1-    موردی که بین روز فروش و قیمت آن در حال بی عیبی مساوی باشد :

علی در تاریخ 1/1 ماشین خود را به عرفان به مبلغ 12000000 تومان فروخته ، در تاریخ 1/2 عرفان به محض اطلاع از عیب توسط دادگاه برای او خیار عیب ثابت شده است و کارشناس نیز قیمت ماشین را در 1/2  000 / 000 /12 تومان و ما به التفاوت ماشین فوق را 000 / 000 / 3 تومان محاسبه نمود :

نحوه محاسبه ارش را تعیین نمایید :

طبق صدر ماده 427 :

مقدار ارش=000/000/3=000/000/9-000/000/12

2- موردی که قیمت  مبیع در حال بی عیبی کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد:

نسبت‌ بین‌ قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ معیوبی‌ و قیمت‌ آن‌ درحال‌ بی‌عیبی‌ معین‌ شده‌ و بایع‌ باید از ثمن‌ مقرر بهمان‌ نسبت‌ نگاهداشته‌ و بقیه‌ را به‌ عنوان‌ ارش‌ به‌ مشتری‌ رد کند.

مثلا قیمت ماشین علی در حال بی عیبی 12 میلیون و در حال معیوبی 10 میلیون بوده از فرمول زیر استفاده می کنیم :

1-(نسبت بین 10و12را محاسبه و (پنج ششم )بدست می آید .      6/5=12/10

2- این نسبت را درثمن (12میلیون )ضرب میکنیم  وسهم بایع رابه دست می آوریم .           میلیون10=12×6/5

3- سهم بایع را از کل ثمن کسر و مقدار ارش را به دست می آوریم .

(مقدار ارش میلیون 2=10-12



مثال : علی ماشین خود را در تاریخ 1/1 به عرفان به قیمت 000/000/12 تومان به عرفان فروخته ، و در تاریخ 1/2 متوجه عیب ماشین شده و اختیار ارش می نماید ، در ضمن در تاریخ 1/2 قیمت ماشین مزبور در بازار 000/000/9 تومان است .

نحوه محاسبه ارش را توضیح دهید :

طبق قسمت آخر ماده 427 :

اگر قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ بی‌عیبی‌ کمتر یا زیادتر از ثمن‌ معامله‌ باشد نسبت‌ بین‌ قیمت‌ مبیع‌ در حال‌ معیوبی‌ و قیمت‌ آن‌ درحال‌ بی‌عیبی‌ معین‌ شده‌ و بایع‌ باید از ثمن‌ مقرر بهمان‌ نسبت‌ نگاهداشته‌ و بقیه‌ را به‌ عنوان‌ ارش‌ به‌ مشتری‌ رد کند.



1-(نسبت بین 9و12را محاسبه و (سه چهارم )بدست می آید .   4/3 =12/9

2- این نسبت را درثمن (12میلیون )ضرب میکنیم  وسهم بایع رابه دست می آوریم 

9 میلیون (سهم بایع) =12×3

4

مقدار ارش میلیون 3=9-12



مواردی که مشتری نمی تواند فسخ کند . ( موارد انحصاری اخذ ارش ) م 429

1-    تلف و انتقال مبیع : ( زیرا در این صورت نمی توان فروشنده را اجبار به قبول مالی کرد که عوض معامله نبوده و از طرفی امکان بازگرداندن مبیع نیز وجود ندارد )

در ضمن اگر انتقال با علم به عیب صورت گرفته باشد ، در صورت فسخ آن ورد مبیع به خریدار نیز او حق فسخ را پیدا نمی کند ، چرا که انتقال در آن شرایط به منزله اسقاط حق رد است .

در ضمن منظور از انتقال در این ماده انتقال ارادی است ، نه انتقال قهری . ( اگر با مرگ خریدار مبیع به وارثان او انتقال پیدا کند ، آنان به قائم مقامی مورث خود حق فسخ دارند.

2-    تغییر مبیع : ( به علت اینکه خریدار قادر نیست آنچه را از فروشنده گرفته برگرداند . مثل پارچه ای که به شلوار تبدیل گشته و یا سنگی که مجسمه شده )

3-    عیب حادث : ( زیرا نمی توان مورد معامله را سالم بازگرداند. ) البته به شرطی که عیب حادث در اثر عیب سابق نباشد م 430 )

اسقاط خیار عیب : ( م 448 )

طبق ماده 448 اسقاط تمام خیارات امکان پذیر است :

اسقاط خیار ممکن است ضمنی یا صریح باشد .

سئوال :

علی به موجب قراردادی ماشین خود را به عرفان فروخته و به موجب همان قرارداد اسقاط خیار عیب به عمل آمده ، ولی در ماشین مزبور عیبی بوده که عرفان به موجب آن عیب از دادگاه مطالبه ضرر خود را نموده ، به جای قاضی حکم نمایید:

اولا به موجب ماده 448 اسقاط خیارات ممکن است در نتیجه عرفان حق فسخ ندارد .

ثانیا در مورد اینکه حق ارش نیز با اسقاط خیار عیب ساقط می شود اختلاف نظر است :

دکتر کاتوزیان معتقد است که با اسقاط خیار عیب حق ارش نیز ساقط می شود .

ایشان به ماده 427 استناد نموده .

ولی دکتر شهیدی معتقد است با اسقاط حق عیب حق ارش ساقط نمی شود . ایشان به اصل استصحاب استناد نموده

در نتیجه طبق نظر دکتر کاتوزیان عرفان هیچ حقی ندارد.

طبق نظر شهیدی حق فسخ ندارد ولی حق مطالبه ارش را دارد.

تبری از عیوب : ( م 436 )

اولا تبری از عیوب باعث می شود که حق فسخ و حق ارش هر دو ساقط شود .

ثانیا : بایع می تواند از بعضی عیوب تبری نماید و در این صورت نسبت به آن عیوب حق رجوع به بایع را ندارد.

ثالثا : تبری از عیوب در صورتی موثر است که در پنهان داشتن عیب تدلیس رخ نداده باشد .

زوال عیب قبل از اعمال خیار :

مثلا قبل از اعمال خیار توسط دارنده خیار ، مبیع رفع عیب شود .

در این مورد اختلاف نظر است :

دکتر امامی و شهیدی معتقدند : خیار دارنده ساقط نمیشود ( اصل استصحاب )

دکتر کاتوزیان معتقد است خیار دارنده با رفع عیب قبل از اعمال خیار ساقط می شود زیرا مبنای خیار قاعده لاضرر است و در جایی که مبنا از بین رود جایی دیگر برای اعمال خیار نیست .

تبعیض در عقد مانع اجرای حق فسخ است .

فرض تبعیض در معامله هنگامی مطرح می شود که یکی از ارکان آن متعدد باشد و سه حالت می باشد .

1-    تعدد مبیع : ( م 431 ) .

در صورت تعدد مبیع مشتری یا باید تمام آن را رد کند و تمام ثمن را دریافت کند و یا باید تمام آن را نگهدارد و ارش مطالبه نماید .

مثال : علی دو دستگاه ماشین پژو و یک دستگاه ماشین پیکان بر روی هم به مبلغ 000/000 /40 تومان به عرفان می فروشد بدون اینکه قیمت هر یک جداگانه مشخص شود . ولی در پیکان عیبی وجود داشته ، حق عرفان را بیان نمایید :

طبق ماده 431 عرفان یا یاید تمام مبیع را رد نماید و 000/000/40 را دریافت نماید و یا تمام ماشینها را نگه دارد و مابه التفاوت پیکان معیب را دریافت نماید. او نمی تواند پیکان را رد نماید و پژوها را نگه دارد .

2-   تعدد مشتری : ( م 432 ) :

در این صورت همگی باید در فسخ همداستان شوند وگرنه هر یک فقط حق ارش دارند .

مثال : علی یک دستگاه ماشین به عرفان و عارف می فروشد ، ماشین مذکور معیوب بوده ، عرفان قصد فسخ معامله و عارف قصد ارش را دارد. به جای قاضی حکم نمایید :

دراین صورت در صورتی می توانند معامله را فسخ کنند که عرفان و عارف هر دو قصد فسخ معامله را داشته باشند و گرنه فقط هر یک می توانند ارش بگیرند ،

نتیجه ( فقط حق اخذ ارش را دارند )

3-  تعدد بایع : ( م 433 )

در این صورت مشتری می توانند سهم یکی را فسخ و سهم دیگری را ارش بگیرد .

در صورت چنین فرضی بایعی که سهم او فسخ گردیده با مشتری به طور مشاع مالک مبیع می گردد .

مثال : علی و عرفان دارای یکدستگاه ماشین می باشند ، ماشین خود را به عرفان فروختند و ماشین معیوب بوده . عارف نسبت به سهم عرفان قصد ارش دارد و نسبت به سهم علی قصد فسخ دارد .

آیا چنین چیزی امکان پذیر است ، مالکیت ماشین در این فرض متعلق به کیست .

طبق ماده 433 عارف می تواند نسبت به سهم عرفان اخذ ارش و نسبت به سهم علی معامله را فسخ نماید .

در این صورت ماشین متعلق به علی و عارف می باشد.

خیار تبعیض صفقه : ( م 441 )

واژه صفقه به معنی معامله است : تبعیض نیز به معنی پاره شدن می باشد.

ماده 441 در تعریف این خیار اعلام می کند : ( خیار تبعیض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعضی مبیع به جهتی از جهات باطل باشد . در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل است ثمن را استردادکند )

قلمرو خیار تبعیض صفقه :

سئوال : آیا با توجه به اینکه در ماده 441 خیار تبعیض صفقه را مختص مواردی دانسته که بیع نسبت به بعضی مبیع به جهتی از جهات باطل با شد . در جایی که قسمتی از بیع منفسخ شود نیز خیار تبعیض صفقه راه دارد ؟

دکتر شهیدی معتقد است : خیار تبعیض صفقه در جایی که قسمتی از بیع منفسخ شود راه ندارد. استناد ایشان ماده 441 می باشد .

دکتر کاتوزیان معتقد است : اگر چه در ما ه 441 خیار تبعیض صفقه منحصر به موردی که قسمتی از بیع باطل شود می باشد ولی در ماده 388 که اعلام نمود : هر گاه بخشی از مبیع پیش از قبض تلف شود ، خریدار می تواند عقد را نسبت به بخش باقی مانده موضوع فسخ کند . این فسخ که در ماده 388 ق م به صراحت اجازه داده شده است ، در واقع چهره ای از چهره ای از خیار تبعیض صفقه است که به دلیل نقض در مبیع برای خریدار ایجاد می شود .

بدین ترتیب سد انحصار بطلان شکسته و انفساخ عقد هم به میدان می آید .

در نتیجه خیار تبعیض صفقه در جایی که قسمتی از بیع منفسخ می شود نیز راه دارد .

نکته : خیار تبعیض صفقه در عقود رایگان راه ندارد ( هبه ) زیرا خیار جلوگیری از ضرر نارواست و در جایی که ضرری وجود ندارد مبنا خیار تصور نمی شود . در نتیجه واژه معامله در ماده 456 ظهور در عقد معوض دارد . به ویژه عقود رایگان به طور معمول جایزه است .

نحوه محاسبه در خیار صفقه :

ماده‌ 442 ـ در مورد تبعّض‌ صفقه‌ قسمتی‌ از ثمن‌ که‌ باید به‌ مشتری‌ برگردد به‌ طریق‌ ذیل‌ حساب‌ می‌شود:

آن‌ قسمت‌ از مبیع‌ که‌ به‌ ملکیت‌ مشتری‌ قرار گرفته‌ منفرداً قیمت‌ می‌شود و هر نسبتی‌ که‌ بین‌ قیمت‌ مزبور و قیمتی‌ که‌ مجموع‌ مبیع‌ درحال‌ اجتماع‌ دارد پیدا شود به‌ همان‌ نسبت‌ از ثمن‌ را بایع‌ نگاهداشته‌ و بقیه‌ را باید به‌ مشتری‌ رد نماید.

مثال:

علی ماشینی را به قیمت 000/000/12 به شخصی می فروشد ، بعد از انجام معامله مشخص می شود ثلث ماشین متعلق به عرفان می باشد ، به سئوالات زیر پاسخ دهید ؟

1-    خریدار چه حقی دارد

2-    نحوه محاسبه ثمن را در صورتی که نیاز باشد محاسبه نمایید .

اولا به استناد ماده 441 معامله نسبت به سهم عرفان باطل و نسبت به سهم علی صحیح و خریدار می تواند یا معامله را فسخ نماید و یا با استناد به خیار تبعیض صفقه نسبت به سهم علی قبول و نسبت به سهم عرفان ثمن را استرداد نماید .

ب : در صورتی که معامله تبعیض شود به طرف ذیل حساب می کنم :                                                                    

سهم بایع 8=12×3/2

سهم مشتری 4=8-12

خیار تدلیس : ( م 438 )

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود .

شرایط تحقق تدلیس :

1-    عملیاتی باید انجام شود

2-    این اقدام موجب فریب طرف معامله شود .

3-    عمد تدلیس کننده ( عمد در فعل تدلیس )

نکته : خیار تدلیس در جایی که ثمن عین معین باشد برای مشتری قابل تحقق است .

نکته: اگر عملیات تدلیس باعث مخفی شدن وصف اساسی شود عقد باطل است .

نکته : خیار تدلیس قابل اسقاط نیست : زیرا این خیار جنبه مجرمانه دارد و جزء قوانین کیفری به حساب می آید و قوانین کیفری به علت آمره بودن قابل اسقاط نیست .

خیار تخلف از شرط :

خیار تخلف از شرط در مدنی 3 در قسمت شروط ضمن عقد مطالعه گردید.

و در ماده 444 نیز می خوانیم که : احکام خیار تخلف از شرط به طوری است که در ماده 234 الی 245 ذکر شده اند .

به طور خلاصه :

شروط ضمن عقد سه دسته اند :

1-    شروط باطل ( شرط بی فایده ، غیر مقدور ، غیر مشروع )

2-    شروط باطلی که مبطل عقد می باشند . ( شرط خلاف مقتضای ذات عقد و شرط مجهولی که باعث جهل به عوضین شود )

3-    شروط صحیح : ( 1- شرط صفت 2- شرط نتیجه 3 – شرط فعل )

1-    شرط صفت ( شرط راجع به کیفیت یا کمیت ) : که در صورت فقدان شرط مشروط له حق فسخ دارد

2-    شرط نتیجه  : ( شرطی که به موجب آن تحقق امری در خارج شرط شود ) : در صورتی که تحقق نتیجه مطلوب به مانع حقوقی یا مادی برخوردار کند ، مشروط له حق فسخ معامله را دارد .

3-    شرط فعل : ( شرطی است که اقدام و یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود ) .

ضمانت اجرای شرط فعل در ماده 239 بیان شده است : هر گاه اجبار مشروط علیه ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد ، طرف معامله حق فسخ معامله را خواهد داشت .

در نتیجه در شرط فعل : اول اجبار ، دوم انجام شرط توسط دیگری با هزینه مشروط علیه ، سوم حق فسخ .

( به علت اینکه در مدنی 3 مطالعه گردیده است از ذکر مطالب بیشتر خودداری می کنیم. )

احکام مشترک خیارات:

1-    کلیه خیارات با فوت ذوالخیار به ورثه منتقل می شوند مگر در موارد استثنا مثل :

الف – در جایی که خیار شرط برای شخص ثالث شرط شده باشد

ب – در جایی که قید مباشرت شرط شده باشد .

2- در جایی که خیار به ورثه منتقل می شود ، ورثه اگر متعدد باشد در صورتی می توانند از خیار استفاده نمایند که همگی راضی به فسخ باشند وگرنه امکان فسخ وجود ندارد .

3- خیارات فقط مختص عقود لازم می باشند. ( زیرا عقود جایز نیازی به اعمال خیار ندارند )

4- کلیه خیارات در همه عقود جاری می شوند مگر خیار مجلس و تاخیر ثمن و حیوان که مختص بیع است ، در ضمن در عقد نکاح نیز فقط بعضی از خیارات تحت شرایطی خاص اعمال می شود.

5- اعمال خیار یک عمل حقوقی یک طرفه است ( ایقاع ) و نیاز به اهلیت دارد.

6- بعضی از خیارات دارای مهلت خاص می باشند : ( خیار مجلس ، تاخیر ثمن ، حیوان )

بعضی از خیارات توسط طرفین مهلت آن مشخص می شود ( خیار شرط )

بقیه خیارات مهلت آنها فوری است ( فوریت عرفی )

عقد اجاره :

اجاره : ( تملیک منفعت به عوض معلوم برای مدت معین ( موقت ) )

تفاوت اجاره با حق انتفاع :

در اجاره مستاجر مالک منافع می شود ولی در حق انتفاع ، منتفع مالکیتی به او منتقل نمی شود بلکه فقط حق بهره برداری از مال را دارد .

اجاره عقدی است معوض ولی حق انتفاع عقدی است مجانی .

اوصاف عقد اجاره :

1-    اجاره عقدی تملیکی است

2-    اجاره عقدی موقت است

3-    اجاره عقدی معوض است

4-    عین مستاجره از اموال مصرف نشدنی باشد .

5-    اجاره عقدی است لازم .

1- اجاره عقدی تملیکی است :

از ماده 466 ق م کاملا پیداست که قانونگذاری اجاره را عقدی تملیکی می شناسد ، با این وجود استثنائاتی وجود دارد که به محض مالکیت منتقل نمی شود .

1-    در اجاره مال کلی ( دو دستگاه اتوبوس ) : تا زمانی که مورد اجاره از طرف موجر تعیین نشده است تملیک تحقق نمی یابد .

2-    در موردی که شخصی برای کار معینی اجیر می شود : ( زیرا در این حالت اجیر تعهد می کند تا کار معینی را برای مستاجر انجام دهد ، بدون اینکه منافع خود را به او تملیک کند.

2- موقت بودن اجاره :

مقصود از موقت بودن اجاره این است که تملیک منافع باید در مدت معین انجام گیرد چنانچه ماده 468 ق م مقرر میدارد ( در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است و ماده 514 نیز همین حکم را در اجاره اشخاص تکرار نموده است .

روش تعیین مدت اجاره :

1- مدت ( مدت سه ماه )

2-کار معین ( اجیر ) م 514

3-                       تعیین مسافت ( اجاره ماشین برای 300 کیلو متر )

4-                       تعیین محل ( از آبادان تا شیراز )

عدم تعیین مدت اجاره طبق ماده 468 عقد اجاره باطل است .

اگر مدت در عقد اجاره به طور صریح ذکر نشود و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ باشد ، اجاره برای یک روز یا یک سال یا یک ماه خواهد بود . م 501

اگر در عقد اجاره مدت تعیین شود ( 3 ماه ) ولی ابتدای آن را مشخص نکنند

ابتدای آن تاریخ عقد محسوب می شود . ( م 469 )

3- اجاره عقدی است معوض :

عدم تعیین اجاره بها عقد را باطل می کند . به بیان دیگر ، وجود عوض مقتضای ذات اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی توان این وصف را از اجاره گرفت .

4-عین مستاجره از اموال مصرف نشدنی باشد : ( م 471 )

( البته مال مصرف شدنی را برای استفاده نا متعارفی را به تلف آن منتهی نمی شود می توان اجاره داد . مثل اجاره شمع برای نمایش )

5 - اجاره عقدی است لازم : ( یعنی با فوت موجر و مستاجر منحل نمی شود و به ورثه منتقل می شود ، مگر اینکه شرط مباشرت شده باشد که در این صورت با فوت مباشر منحل می شود )

اجاره مال مشاع : ( م 475 ) :

اجاره مال مشاع جایز است ولی تسلیم عین مستاجره موفوق است به اذن شریک .

نکته : اگر تسلیم بدون ازن شریک انجام شود او می تواند خلع ید مستاجر را از دادگاه بخواهد .

در صورتی که مستاجر از اشاعه بی اطلاع باشد ، حق فسخ اجاره را دارد .

سئوال : در صورتی که شریک مال مشاع سهم خود را به شخصی اجاره داد، چگونه باید عین مستاجره را تسلیم نماید :

باید به دادگاه مراجعه م تقاضای تقسیم نماید : و دادگاه برحسب مورد تقسیم مهایاتی ( زمانی یا مکانی ) می نماید .

تقسیم مهایاتی: ( تقسیم منافع براساس مکان یا زمان . تقسیم براساس مکان را مهایات مکانی وتقسیم براساس زمان را مهایات زمانی گویند )

مثلا : اگر دادگاه دو هکتار زمین را تقسیم نمود و یک هکتار آن را در اختیار شخصی و یک هکتار دیگر را در اختیار دیگری قرارداد این تقسیم مهایات مکانی است .

ولی اگر منافع 1 سال دو هکتار را به یکی از شرکاء و سال دیگر را به شریک دیگر اختصاص دهد مهایات زمانی است .

+ نوشته شده در  چهارشنبه 1390/08/25ساعت 15:11  توسط محمد هادی حقدوست  |